Şimdiye kadarki En Zor Mortgage Refinansı: Temel Paket Alımlar


Şimdiye kadarki En Zor Mortgage Kredisi

Bu dünyada iyi olan herkese övgü! Dört ay bir hafta sonra nihayet birincil konut ipoteğimi yeniden finanse edebildim!

Asıl kredim, 1 Ağustos 2014 tarihinde başlayan ve% 1 ile 1 Ağustos 2014 tarihinde başlayan ve 1 Ağustos 2019 tarihinde% 4.5 olarak ayarlanan 5/1 ARM idi.

Yeni kredim% 2.625 oranında 7/1 ARM. Kredi tutarı 700.711 dolar ve yeni aylık ödeme tutarı 2.814.41 dolar. Bu refinansmanı gerçekleştirmenin hiçbir maliyeti yoktu. Aslında, bana 220 dolarlık bir kredi ödendi.

Aylık 1,105,59 dolar nakit akışındaki iyileşme yeni okul öncesi ve sağlık masraflarını karşılamaya yardımcı olur. Ancak bu yeterli değil, bu yüzden para kazanmanın ve para kazanmanın yeni yollarını bulmam gerekiyor.

Nihai planım, birincil konutumuzu 1 Ekim 2026'ya kadar ödemek ve bir daha ipotek almamak. İpotek faiz oranlarının, başka bir yeniden denemeden geçmeyi düşünmem için bile% 0.5 daha düşmesi gerekiyor.

Bu refinansman, harcadığı zaman, çeşitli eğriler topları, kendine zarar veren bir yara, tanıdık olmayan bir borç veren ile olan genel hayal kırıklığım ve çok snippy unvan subayları nedeniyle şimdiye kadarki en zor ipotek borçlandırmamdı.

Ama artık bitti ve daha iyi bir refinansman kararı vermenize yardımcı olmak için bazı paket servislerimi paylaşmak istedim.

Düşük Faiz Oranları Büyük Fark Yaratıyor

Bir ipoteği yeniden finanse ettiğinizde, 30 yıllık itfa planını sık sık sıfırlarsınız. Bu nedenle, önceki amortisman programınıza göre ipoteğinizi ödemek istiyorsanız, normal aylık ödemelerinizin üstüne ekstra bir anapara ödemeniz gerekecektir.

Aşağıdaki amortisman programımdan fark edeceğiniz şey, sıfırlamaya rağmen, Ödememin% 46'sı anapara ödemesine gidiyor. Fena değil. Bu ilginç çünkü her zaman ilk yıllarda, ipotek ödemenizin çoğunun faiz ödemeye gittiğini duyuyorsunuz.

İtfa Takvimi

Aslında, dördüncü yıla göre, anapara ve faiz arasındaki bölünme pariteye ulaşır. Beşinci yıla göre, ipotek ödemesinin daha büyük bir yüzdesi, faiz oranından daha fazla faiz ödemeye gidiyor.

İpotek faiz oranım% 4.5 olsaydı, aylık ödemem 2.814.41 dolar yerine 3.550 dolar olurdu. Fakat 3.550 Dolardan 2.628 Dolar, veya Ödemenin% 74'ü faize gider. Tarihsel standartlara göre,% 4.5, yüksek ipotek oranı olarak kabul edilmez.

Başka bir deyişle, fiyatların çok düşük olduğu zamanlarda şimdi yeniden finanse etmek sadece aylık nakit akışınızı iyileştirmekle kalmaz, aynı zamanda ana paraya giden ödeme yüzdesini de önemli ölçüde artırır. Bire bir özel almak gibi bir şey.

İpotek refinansmanınızı başarıyla kapattıktan sonra, kendi rakamlarınızı azaltmak için itfa planınızı isteyin. 2026 yılına kadar sıfır bakiye sahibi olmak için fazladan bir yılda 80.000 dolar ödemeyi planlıyorum.

Borç Verenler Hala Son Derece Sıkı

Hem Citibank hem de Wells Fargo, en iyi ipotek oranlarını alabilmek için 800+ kredi puanına ihtiyacım olacağını söyledi.

2014 yılında son ipoteğimi aldığımda Citibank, o zaman en iyi ipotek oranını elde etmek için 760+ yeteri kadar iyi olduğunu söyledi.

Genelde borç verenlerin finansal krizden bu yana daha da sertleştiğinin farkındaydım. Ancak, büyük bir boğa koşusu nedeniyle bankalarımın bu kadar katı olmasını beklemiyordum.

FICO Skor Aralıkları

804 kredi notu ile gıcırtıdan sonra bile, her iki banka da muazzam miktarda dokümantasyon talep ederek beni sıkmaktan kurtardı.

Her iki bankayı da söylüyorum çünkü başlangıçta iki ay Citibank aracılığıyla yeniden finanse etmeye çalışmakla geçirdim. Bununla birlikte, Citibank, bana söz verdiği kadar düşük bir oran vermeyeceğini açıkladıktan sonra, ceza almadan kapanmadan 10 gün önce iptal ettim.

Bahsettiğim yaralı yara bu. Ancak, ilke ve biraz inatçılık dışında yapıldı.

Başka bir deyişle, tüm ipotek refinansman sürecim gerçekten tamamlamak için altı aydan fazla zaman aldı!

Her ne kadar FBI nezaretinde şüpheli bir casus gibi tereddüt etsem de, her iki bankanın da mali durumumla son derece iyi olduğunu bilmek iyi hissettirdi. Bankalar benimle bu kadar titiz olduysa, diğer ipotek başvuru sahipleri ile de son derece eksiksiz olmaları gerekir.

Son New York Fed verilerinden, onaylanan ipoteklerin ortalama kredi notunun ~ 760 olduğunu biliyoruz. Son refinansman efsanelerime dayanarak kesinlikle buna inanıyorum.

2010 – 2019 yılları arasında bir ipoteğe hak kazanmak için kullanılan katı standartlar göz önüne alındığında, bir sonraki krizde, konut piyasası için aynı miktarda katliam görmüyorum. Elbette,% 10 – 20 düzeltmeler görebiliriz, ancak son finansal kriz sırasında tanık olduğumuz% 30 -% 50 + düzeltmeleri göremeyiz.

Son olarak, hem Citibank hem de Wells Fargo benden% 80 kredi / değer oranına sahip olmamı istedi. Başka bir deyişle, bağımsız değerlendiricilerin değerlendirmelerini yaptıktan sonra, evimde en az% 20 öz sermayeye sahip olmam gerekiyordu.

Başlık Görevlim Hemen Gönderildi

Tüm belgeleri imzalamadan önceki hafta sonu, unvan şirketinin … kapanışta 9.662.43 $ ödememi bekliyor. Sadece sayıya bakmak mantıklı gelmedi çünkü müdür ve faiz dahil olmak üzere aylık ipotek ödemem yeni sıfırlama oranında 3.970 dolardı.

İlk önce ipotek memuruna büyük rakamı açıklattım. Daha sonra unvan subayı ipotek memurunun yazdığı ipucunu, her ikisini de e-posta zincirinde olmasına rağmen, temelde yeniden şekillendirdi. Her ikisi de açıkça yanlış olmasına rağmen sayılarla sıkışmış.

Neyse ki, matematiği yaptım ve onların bir ay önceden ödenmiş ipotek faizini ikiye katladıklarını fark etmelerini sağladım. Ayrıca, bakiyesi daha yüksek olan eski bir getiri beyanı kullanıyorlardı. Bu kilit noktayı kaçırdılar, çünkü refinansman çok uzun sürdü.

Bu sinir bozucu olay, bazı borç verenlerin ve unvan şirket memurlarının kendi hatalarının farkında olmadıklarını ya da gerçekten umursamadıklarını fark etmemi sağladı. Kapanışta onlara daha fazla para ödediğiniz sürece, önemli olan budur. Dahası, bu olay beni şimdi engelli borçluların tüm sayıları anlamada olduklarını fark etmeme neden oldu. Son krizde neden bu kadar çok ev sahibinin başının bu kadar belaya girdiğine şaşmamalı.

Numaraları araştırmak ve neden beni aşırı ücretlendirdiklerini hesaplamak için en az bir saat harcamak zorunda kaldım en az 4.551.26 $ 'lık kapanışta. Ve matematiksel olarak fazlalık ücretinin altına düştüğümde, özür bile dilemediler.

Bunun yerine, unvan memuru gerçekte son refinansman beyanını yinelemek zorunda kaldığı için sinirlendi ve “Haftasonları çalışmıyorum“İlk nihai bildirisini Cuma öğleden sonra gönderdi ve belgeleri Pazartesi sabahına kadar imzalamamı beklemesine rağmen.

Hafta sonları çalışmıyorsanız, bunu yapmayın. Unvan subayı, rakamlardan rahatsız olmama rağmen, imza atmam için baskı yapıyordu. Unvan subayı, ilkokulda bir soru sormak için kendini kötü hissettiren öğretmen gibiydi.

Numaraları anlamıyorsanız, belgeleri imzalamayın! Açık bir açıklama isteyin. Anlama hakkın var!

Sonuçta, kapanıştaki kazancımı 9,112,43 dolardan 5,111,17 dolara düşürdüm, 4,551,26 dolarlık önemli bir fark.

Maliyetsiz Bir Refinans Hala Kapanışta Para Kazanıyor

İpotek borç vermem bana paraya mal olmamasına rağmen, yeni borç vericime 5,111,17 dolarlık bir çek yazdım. Maliyetsiz bir refinansman hakkı için çok mu geliyor?

Öyleyse, masrafsız bir geri ödemeyi bitiren bir ev sahibinin kapanışta binlerce dolar ödemesi gerektiğinde neler oluyor? Başlatılmamış için, borç veren, bazı sinsi ücretleri ile sizi sökmeye çalışıyor gibi görünebilir. Belki de borç veren, aylarca tanıştıktan sonra bitiş çizgisine o kadar yakın olduğunuzu bildiğinizi düşünüyor.

Özellikle unvan şirketi kapanırken 9.662.43 dolarlık bir çek yazmamı istediğinde, benzer endişelerim vardı. Ancak, borç verenin kredi verenlerin sizi en az doğrudan değil, bir kenara atmaya çalışmadıklarından emin olabilirsiniz. Kanunen, borç verenin 30 gün içinde size herhangi bir fazlalık iadesi yapması gerekiyor.

Kredimin son ücret tarifesini örnek olarak kullanmama izin verin, böylece kendiniz için tüm refinansman maliyetlerini ve kredilerini görebilirsiniz.

Neden masrafsız bir refinans bir kapanışta para gerektiriyor?

Son refinansman beyanında da görebileceğiniz gibi, ipoteği yeniden finanse etmek konusunda çok fazla ücret alınmaktadır. Banka daha verimli olsaydı kaçınılabilecek tek şey, 875.89 ABD Doları Kilidi Uzatma ücreti.

6.131.22 ABD Doları tutarındaki kredi tüm ücretleri kapsar, ayrıca bana 220 $ bakiye verir. Kapanırken 5,111,17 dolarlık bir çek çıkarmamın nedeni şuydu:

  1. Yıl boyunca ev sahibinin sigorta primi olan 1.267.05 dolar ödemek zorunda kaldı.
  2. 9/1/19 – 10/11/19 arasında ipotek faiziyle 3.844.12 dolar ödemek zorunda kaldı. Açıklamada sadece 3.464 dolar borçlu olduğumu ve bu yüzden 220 dolarlık bir bakiyem olduğunu söylüyor.

Bu nedenle, 5,111,17 dolar zaten borcum olan para. Daha önce yıllık ev sahibimin sigorta primini aylık taksitler halinde ücretsiz olarak ödemeyi seçmiştim. Ancak, yeniden finanse etmek için yasa, yıllık ev sahibinin sigorta priminin tam olarak ödenmesini gerektirir.

Refinansman gecikme maliyeti bana 9/1/19 – 10/11/19 arasında% 2.625 faiz oranı yerine% 4.5 faiz ödüyordu. Bitirdim 41 gün boyunca günde 36,14 ABD doları daha fazla faiz ödeyerektoplamda 1.481.74 dolar.

İki oranlı uzatma beklememek benim açımdan kritik bir yanlış hesaplama oldu. Nadiren kredi memurunun geri ödemeyi 2,5 ay içinde tamamlama kılavuzluğuna güvendim.

Olumlu tarafı, 10/11/2019 tarihinden itibaren% 8425 ile arka uçta hala% 8425 elde ediyorum.

Bir ARM'niz varsa, ders, yeniden başlamanızdan ziyade, sıfırdan bir ay önce refinance'ınızı denemek ve tamamlamaktır. Ayrıca, benim gibi bir banka ile refinansmanınızı tamamlamaya yakınsanız, başka bir bankaya gitmeye karar vermeden önce olası fazlalık ücretlerini hesaplayın.

Büyük olasılıkla, aynı zamanda masrafsız refinansmanınız için kapanışta nakit para da bulmanız gerekecektir, bu yüzden hazırlıklı olun.

Büyük Mali Değişiklikler Yapmayın

Refinansman sürecinde, ani ve büyük finansal değişiklikler yapmayın. Bunlar şunları içerir:

  • Bir araba satın almak
  • Büyük bir yatırım yapmak
  • Büyük para yatırma veya çekme
  • Kredi soruları
  • Gelirinizi değiştirin
  • İşleri değiştir
  • İşini kaybet
  • İptal edilebilir güveninizde yapılan değişiklikler

Her bir finansal hamlenin normal refinansman süresince incelenmesini bekleyin. Hız kilidinizi uzatmak zorunda kalırsanız, o zaman ekstra dikkatli olmanız gerekir.

Her uzatma ile birlikte, yeni banka beyannameleri ve aracılık beyannameleri göndermek zorunda kaldım. Yeni ifadeler gönderdikten sonra, bir takım işlemleri açıklamam istendi.

İpotek memurunun bir e-postasında benden 36 işlemi açıkla benim çek hesabı ve tasarruf hesabımda meydana geldi. Bu işlemler, 18 gayrimenkul yatırım fonu yatırımımın kredilerini, bir kaç özel sermaye için sermaye çağrısını ve girişim borcu fonlarını, gider geri ödeme çeklerini ve temettü ve varlık satışlarından gelen çeşitli kredileri içeriyordu.

Stresim devam etti çünkü başka bir kredi çeki almak zorunda kaldım çünkü asıl geçerlilik süresi iki ay sonra doldu. Bu gereksiz bir endişe yarattı çünkü% 2,625 oranımı koruyabilmek için 800'den fazla atmam gerekiyordu. Bazılarınızın bildiği gibi, kısa sürede çok sayıda kredi sorgusu, kredi puanınıza zarar verebilir. Neyse ki, puanım yine 804'te aynı çıktı.

Finansal Esneklik İçin Refinans

Birkaç kişi, ilişki fiyatlandırma oranını elde etmek için 1000.000 $ 'dan fazla Wells Fargo'ya transfer ettiğimden beri neden 700.711 $' lık ipoteği ödemedim. Yatırım yapmak için hala 300.000 $ 'lık para kalıyor.

Sadece% 3 oranında yeniden finanse edebileceğimi düşündüğümde, ipoteği 500.000 ABD Doları'na kadar öderdim. Bir keresinde ipotek oranını% 2,2525 seviyesine düşürdüğümde, özellikle verim eğrisi tersine çevrildiğinden bu oranın ödemek için çok düşük olduğunu hissettim.

Refinansman işlemi sırasında bir noktada, bir online tasarruf hesabı açarak veya 3 aylık bir Hazine bonosu satın alarak nakit paramdan% 2,5 oranında bir kazanç elde ettim. Her ne kadar nakit oranları şimdi daha düşük olsa da, fark o kadar dardır ki, agresif bir şekilde ipoteği aşağıdan aşağıya doğru bir harekete indirdi.

Ayrıca, yaklaşık 200.000 $ 'lık para yatırırken 700.711 Dolarım yoktu. 500.000 dolar değerinde menkul kıymet satmak ve vergileri ödemek zorunda kalırdım, ki bu her zaman daha düşüktür.

Birincil konutumuza çok fazla batmamakla paramla daha fazla esneklik olsun istedim. Ufukta bir durgunluk varsa, kalbin bir yerinde hisse senetleri, kiralık mülkler veya ticari emlak almak için yeterli paraya sahip olmak istiyorum.

Sonunda fikrimi değiştirirsem ve ipoteği agresif bir şekilde ödemek istersem hala yapabilirim. Refinansman bana paraya mal olmadığından, kendime maksimum esneklik veriyordum.

Her zaman para kazanmak için harekete geçin

En son ipotek refinansmanım gerçek bir PITA olmasına rağmen, benim yaptığım için mutluyum.

Sadece okurların ipotek refinansman kararlarını daha iyi almasına yardımcı olacak bir dizi eğitim yazısı yazabildim, aynı zamanda yedi yıl boyunca ipotek faizi giderlerinde 90.000 $ tasarruf sağladım.

İpoteğinizi yeniden finanse edin. Öğrenci kredilerinizi yeniden finanse edin. Yenileme ihtiyacınız varsa% 0 APR kredi kartı tekliflerinden yararlanın. Bir araba için borç para almaktan kaçının. Belirsiz bir ekonomik gelecekle karşı karşıya kaldığımızda, şimdi nakit akışınızı güçlendirmek için daha düşük oranlardan faydalanma zamanı.

Okuyucular, son ipotek refinansman deneyiminiz hakkında bilgi almak isterim. Borç veren tarafından düzeltilmesi gereken herhangi bir hata yakaladınız mı? Refi'niz baştan sona ne kadar sürdü? Bir ya da iki oranında bir uzatma yaşadın mı?

<! –

->