Ayarlanabilir Bir Hız İpoteği Artışı Anatomisi


Ayarlanabilir faiz oranlı ipoteğin anatomisi (ARM)Geçen gün postayla aldığım bir şeyi sizinle paylaşmaktan çok heyecanlıyım. Hayır, Financial Samurai'nin en iyi kişisel finans sitesi olduğu için bir ödül kazandığı bir bildirim değildi. Sitem, hepimizi kitlelere hitap edecek zengin yapmak için zor şeyleri anlamaya odaklandı.

Bunun yerine, daha iyi bir şey buldum. Ayarlanabilir faizli ipotek faiz oranımın yükseldiğini belirten bankamdan gelen mektuptu!

Bu, ilk kez böyle bir mektup aldım, çünkü geçmişte, sabit dönem dolmadan önce 5 yıllık ARM'imi (tercih edilen ARM terimi) her zaman yeniden finanse edecektim.

Ancak 2014'te evimi satın aldığımdan bu yana faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte yapılacak mantıklı şey, sıfırlama yapılana kadar tutmaktı.

5 Yıllık ARM'ımızın Kökenleri

San Francisco'daki tek aile tamircisini 1H2014'de 1.250.000 dolara satın aldık. Geçtiğimiz 9.5 yıl boyunca San Francisco'nun kuzey ucunda yaşamaktan yorulduk ve manzara değişikliği istedik.

Başlangıçta Hawaii'ye taşınmayı planlamıştık, ancak şu anki evimizi okyanus manzaralı bulduğumuzda bunun iyi bir uzlaşma olacağını düşünüyoruz.

% 20 indirim yaptık ve 5 yıllık bir 992 bin dolarlık ARM aldık. Başlangıçta% 32 indirecektim, çünkü% 4.1'lik bir 5 yıllık CD'den 430.000 dolar gelmişti. Ancak sadece% 2,5'lik bir ipotek oranıyla borçlanmanın ve farkın yatırılmaya değer olduğunu düşündüm.

% 2.5 ipotek oranı bir yıl LIBOR oranı +% 2.25 marj -% 0.25 mükemmel bir müşteri olmak için indirim. 2014 yılında, bir yıl LIBOR oranı sadece% 0,5 idi, bu yüzden% 2,5 oranımdı.

Londra Bankalararası Teklif Oranı (LIBOR), önde gelen bankaların Londra pazarındaki diğer bankalardan borç aldığı ortalama faiz oranıdır.

LIBOR, kısa vadeli faiz oranları için en çok kullanılan küresel “kıyaslama” veya referans oranıdır. Aşağıdaki geçmiş bir yıllık LIBOR çizelgesine göz atın.

Bir Yıllık LIBOR Rate Tarihsel Grafiği

Bir yıllık LIBOR tablosundan söyleyebileceğiniz gibi, 2014'te ipotek faizimi düşürdüm. Bazılarınız 5/1 ARM almak yerine 30 yıllık sabit bir ücret almam gerektiğini düşünüyor olabilir.

Ancak, hayatımızın geri kalanında kalıcı olarak düşük faizli bir ortamda olacağına olan güçlü inancım göz önüne alındığında, 30 yıllık sabit bir oran için% 0.85 -% 1.25 daha fazla ödeme yapmanın para kaybı olduğunu hissettim. Böylece hareketler beynimi takip etti.

Ayrıca, Amerika'daki ortalama ev sahibi olma süresi sadece 8,7 yıl civarındadır. En fazla, süreleri eşleştirmek için 10/1 ARM çekmeyi düşünebilirsiniz.

Hawaii'de daha güzel bir ev satın almak için ya da 10 yıl içinde evimi satmayı planladığım veya bu süre zarfında ipotek borcunu ödediğim için, bana 5/1 ARM almam “riske” değdi.

Paranızı 30 yıllık sabit ipoteğe harcamak isteyip istemediğinizden bağımsız olarak, ipotek oranları gerçekten de hepimiz için 2014'ten bu yana artmıştır.

Mevcut bir yıllık LIBOR oranına göre ~% 3,1 + marjım% 2,25 – mükemmel bir müşteri olduğum için% 0,25, yeni ipotek oranım makul bir% 5.1 olmalı 2019 ortasında sıfırlandığında.

Önümüzdeki beş yıl için% 5,1 ödeme yapmayı bırakırsam, 10 yıllık bir süre içinde ortalama ipotek oranım% 5,1 +% 2,5 =% 7,6 / 2 =% 3,8 olacaktır. % 3,8, 2014 yılında 30 yıllık sabit faizli bir ipoteğe kilitlenmiş olsaydım elde edebileceğim oranla hemen hemen aynı.

Ancak, 30 yıllık sabit ipotek ödememekten tasarruf edilen para ve peşinatta 100.000 $ + daha az ödemeyle, farkı yatırdım ve borsa 2018’e kadar yükseldiği için 2014 – 2018’den ortalama% 7 getiri elde ettim. 2018'de% 0,8'lik bir kazanç elde etmeme rağmen.

Ama sürpriz! 2019'da tahmini bir% 5 ipotek oranı ödemeyeceğim. Bunun yerine mektubum olacağımı söylüyor Tahmini% 4.5 ödeme. Aşağıdaki mektubun bölümüne bir göz atın.

ARM Mektubu Sıfırlanan Tahmini Ödeme

Mektup, ipotek faiz oranımı nasıl hesapladıklarını açıkça belirtiyor, ancak bazı nedenlerden dolayı, halen% 5,1 yerine tahmini bir% 4,5 oranla ortaya çıktılar. Belki de% -0.25'lik iyi müşteri indirimi, gelecek yıl% -0.85'e yükselecek? Veya belki de bankam hesaplarında bir hata yaptı.

Hayır hayır. Bankalar aptal değil. Oranımın sadece% 2,5'ten% 4,5'e yükselmesinin nedeni, ipotek şartlarım uyarınca, kolum sadece en fazla% 2 sıfırlayabilir ilk 5 yıllık sabit oranın% 2,5’in üzerinde.

Bu maksimum sıfırlama miktarı ARM kredileri arasında oldukça standart. Ancak bu sıfırlama tutarı, bankanızın belgede belirtmiş olduğu bir şeydir.

Unutulmaması gereken diğer bir husus, ARM kredilerinin genellikle kredinizin ömrü boyunca alabilecekleri maksimum ipotek faiz oranına sahip olmasıdır. Benim durumumda bu maksimum% 7,5'tir, ancak bence oraya asla gidemeyiz.

Ne yazık ki,% 4.5 olan bir tam yıldan sonra, bankam ARM'ı% 2 daha artırabilir ve ipotek oranımı yedi yıl boyunca% 6.5'e çıkardı.

Ancak, küresel ekonomi yavaşlarken oranların yükselmeye devam edeceğinden şüpheliyim. Bunun yerine, ARM sıfırlama işlemim 7/1/2020 tarihinde tekrar gerçekleştiğinde, bir yıl LIBOR oranlarının düşmesiyle resesyonda olabiliriz.

Anapara Ödeme

Daha fazla para kazanmak için, ipotek komisyoncuları ve bankalar, bir ARM yeniden başladığında ödemelerinin daha fazla artacağını söyleyerek deneyimsiz ev sahiplerinin dikkatini korkutmaya bayılır.

Onlara 35 yıllık azalan faiz oranlarını gösteren bir grafik göstermiyorlar. Müşterilerini korkutup, daha fazla kar marjı için 30 yıl sabit faizli ipotek olarak onları kilitleme şansı daha yüksektir.

Kanmayın.

Geçmiş 30 Yıllık Mortgage Faiz Oranı Tablosu

Geçmiş 30 Yıllık Mortgage Faiz Oranı Tablosu

Mektuptan, ipotek oranımın% 2,5’ten% 4,5’e çıkmasına rağmen% 80’lik bir artışa rağmen aylık ödememin yalnızca% 4’lük bir artışla 3.919.60 dolardan 4.079.33 dolara çıkması bekleniyor.

Aylık ipotek ödemesindeki hafif artışın nedeni, biz 4.5 yılda kredimizin% 32'sini ödedi (992.000 $, 734.000 $ 'a düştü).

İpoteğimizde 250.000 $ 'ın üzerinde ödeme yapmak, kısmen rastgele ekstra anapara ödemeleriyle birleştirilmiş normal aylık anapara ödemeleri nedeniyle oldu. % 2,5 faiz oranı düşük olsa da, ipotek borcunu ödemek her zaman uzun vadeli yatırım stratejimin bir parçası olmuştur.

FS-DAIR stratejimden sonra borcumu ödemek ve diğer% 75'i yatırım yapmak için serbest nakit akışımın% 25'ini düzenli olarak kullanmaya çalışırdım. Yine, sadece kendi tavsiyeme dayanarak harekete geçiyorum.

10 yıllık verim Aralık 2017'de% 2,5'i ihlal edene kadar rasgele ödemeyi sürdürdüm. 10 yıllık verim% 2,5'ten yüksek olduğunda, şu an faizsiz bir ipotek aldığım için durdum çünkü tüm ödemelerimi kapsayacak şekilde ipoteğimin 10 yıllık bir teminat verimi var.

Ücretsiz yaşamak, gelmiş geçmiş en iyi şeylerden biri!

% 3.625 için 30 yıllık sabit ipotek alsaydım, faizsiz bir yaşam deneyimi yaşayamazdım.

Kilometreniz, ARM'ınızın ilk sabit ücret dönemi boyunca gerçekte ne kadar para ödediğinize göre değişecektir. Bununla birlikte, beş yıllık bir süre boyunca herhangi bir fazladan anapara ödememiş olsanız bile, faiz oranınıza bağlı olarak, anapara bakiyenizin ~% 10'unu ödeyeceksiniz.

Evinizin Değerinde Bir Takdir

KOL'unuz sıfırlandığında daha yüksek bir ipotek oranı ödemeniz gerekse bile, sabit oran döneminde evinizin değerli olduğunu takdir etmekten memnuniyet duyabilirsiniz.

San Francisco medyan konut fiyatı 2014 yılında 1.100.000 $ 'dan bugün yaklaşık 1.500.000 $' a veya% 37 artışa yükseldi.

420.000 $ 'lık anapara artış, ipotek ödemesinde aylık yaklaşık 159.63 $' lık artışa karşılık gelirken, bunların yaklaşık yarısı anapara borcunu ödeyecek.

San Francisco Medyan Ev Fiyat Takdir

Yine, evinizin takdir miktarı değişiklik gösterecektir. Ev satın alma işleminizi tamamen yanlış yaptığınız sürece (örneğin, 4Q2006 – 4Q2008 veya belki de 1Q2018'de (jüri hala dışarıda) satın almak gibi, tamamıyla çıkacaksınız.

En son zirvede alım yapsanız bile, normal düşüşler genellikle% 10 -% 20 düzeltmelerle 3-5 yıldan fazla sürmez.

Mortgage Ödeme Planı Yapın

İpotek faiz oranım% 2,5'ten% 4,5'e yükselmeden önce 7/1/2019 tarihine kadar sahip olduğum için ipoteğimi her zamanki gibi ödemeyi ve anapara için ekstra bir şey ödememeyi planlıyorum.

60 ayın tamamını% 2.5'te tükettikten sonra, 61. ayda anapara 50.000 Dolar ödeyeceğim. İlk 50.000 dolarlık anapara ödemesinin ardından, ipotek sona erinceye kadar, ay başına 20.000 – 30.000 dolar fazladan anapara ödemesi yapmaya devam edeceğim ya da Hawaii'deki rüyamın evini bulana kadar.

Ek ana ödemelerime dayanarak ipoteğe 2022 Ocak ayına kadar veya kredinin alınmasından yaklaşık 7,5 yıl sonra tamamen ödeme yapılmalıdır.

2022 Ocak ayından bu yana her şey olabilir, bu yüzden iyi bir nakit biriktirme yaparken borcaya yatırım yapmaya ve ödemeye devam etmenin akıllıca bir nedeni vardır. Örneğin, CIT Bank ile bir para piyasası hesabında sağlıklı bir% 2.45 kazanabilirsiniz. Bu çok büyük, birkaç yıl önce, tasarruf oranları% 0,5'in altındaydı.

Ekonomik döngüde% 4.5'lik bir getiri oranı elde etmek bu aşamada mükemmel, ancak Hawaii'deki bir mülkün değerli taşını büyük indirimle bulmak için yeterli paraya sahip olmak. Ve oğlum, şimdi her yerde indirimler görüyorum!

Agresif bir şekilde ödeme yapma prensibine alternatif bir çözüm, ipoteğimi başka bir 5/1 ARM'ye sıfırlama zamanı geldiğinde yeniden finanse etmektir.

En son ipotek oranları için çevrimiçi kontrol ettikten sonra, sadece% 3.25 için 5/1 ARM jumbo alabilirim. Bu, 10 yıl sonra harmanlanmış faiz oranımın% 2,875 olduğu anlamına geliyor. Hiç de fena değil.

Makale özeti

1) İpoteğinizin sabit süresinin süresini, tahmini mülkiyet süresi veya ipoteği ödeyeceğiniz sürenin tahmini süresi ile eşleştirin.

2) 30 yıllık sabit faizli bir ipoteğin ödenmesi size daha fazla iç huzur sağlayabilir, ancak bu iç huzur için fazla ödeme yapmanız gerekebilir.

3) ARM kredinizin şartlarını dikkatlice okuyunuz ve ilk sıfırlama sırasındaki maksimum faiz artırımı nedir ve ömür boyu faiz oranı nedir?

4) Sıfırlama sırasındaki potansiyel faiz oranı baskısını hafifletmek için ARM’nizin sabit faizli döneminde ekstra ödeme yapmaya çalışın.

5) Rahatça karşılayabileceğinizden fazla borç almayın =% 20'lik bir geri ödemenin ardından% 10'luk bir nakit tampon ile% 80'lik bir kredi-değer oranı. Aşırı kaldıraçlı olmak, insanların finansmanını sürekli olarak tahrip eden şeydir.

Okuyucular, ortalama ev sahibi olma süresi 9 yıldan az olduğunda, insanlar neden 30 yıllık sabit faizli ipotekleri neden aşırı fiyatlandırıyorlar? Neden faiz oranları art arda 35+ yıl boyunca düştüğünde, daha yüksek bir ücret ödersiniz?

<! –

->